Denkmalabschreibung

Wer die Pflicht hat, Steuern zu zahlen, hat auch das Recht,
Steuern zu sparen.“ – diesem Zitat von Altbundeskanzler
Helmut Schmidt

Bis zu einem Drittel der Kaufsumme vom Finanzamt zurückbekommen

Steuerliche Grundlagen und Ziele
Steuerliche Förderung für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten und
städtebaulichen Entwicklungsbereichen ("Denkmalabschreibung" genannt, siehe §§ 7 h,i
und 10 f EStG).
Für die wirklich letzte Steueroase am Immobilienmarkt bietet der Staat bei unter
Denkmalschutz (Baudenkmal §7i) stehenden oder in förmlich ausgewiesenen
Sanierungsgebieten (§7h) liegenden Immobilien, eine hohe steuerliche
Sonderabschreibungsmöglichkeit. Hierdurch sollen zusätzliche Anreize geschaffen werden,
in kulturgeschichtlich und städtebaulich wichtige Kulturdenkmale zu investieren!

Wie funktioniert die Denkmalabschreibung?
Das Einkommensteuergesetz gewährt sowohl demjenigen, der eine denkmalgeschützte
Immobilie als Kapitalanlage (also zur Vermietung) erwirbt als auch demjenigen, der sie zur
Eigennutzung erwirbt, hohe steuerliche Vorteile.
Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch die Höhe des Anteils
am Kaufpreis einer Immobilie, der auf die Sanierung entfällt. Dieser Sanierungsanteil kann
70% und mehr des Kaufpreises ausmachen.

Wer kann die Denkmalabschreibung nutzen?
Den Sanierungsanteil kann jeder Steuerpflichtige bei der Ermittlung seiner individuellen
Einkommensteuerlast geltend machen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Erwerb der
Immobilie vor Beginn der Sanierung erfolgt und der Immobilienerwerber in der
Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt wird.
Für Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, ist der Sanierungsanteil
vollständig über 12 Jahre abzuschreiben. Die Denkmalabschreibung beträgt in diesem Fall
in den ersten 8 Jahren jeweils 9% des Sanierungsanteils und in den darauf folgenden 4
Jahren jeweils 7%.
Wird der Erwerb über ein Darlehen finanziert, können zusätzlich auch noch die
Schuldzinsen des Darlehens steuerlich geltend gemacht und mit der Miete verrechnet
werden.
Für Eigennutzer bietet die Denkmalabschreibung ebenfalls hohe Steuervorteile. Sie haben
die Möglichkeit, 10 Jahre lang 9% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend
zu machen - in Summe also 90%!
Hierdurch bieten sich interessante Optionen beim Erwerb einer Immobilie. So kann die
Immobilie möglicherweise größer ausfallen als ursprünglich geplant. Oder aber das
notwendige Darlehen wird mit höheren Raten und somit schneller getilgt. Viele Banken
honorieren das schnelle Tilgen mit einem zusätzlichen Zinsvorteil.

Wie rechnet sich die Denkmalabschreibung für Sie persönlich?*
Diese Frage kann Ihnen nur Ihr Steuerberater exakt beantworten. Wir können Ihnen aber
gerne einen Kontakt vermitteln, der Ihnen bei der steuerlichen Berechnung einen
annähernden Überblick geben kann, wie sich der Effekt in Ihrer Vermögensplanung
auswirken kann und wie attraktiv der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist.

Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung
Die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung liegen im deutschen
Einkommensteuergesetz. Die §§ 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der
Abschreibung für Kapitalanleger und der § 10f EStG enthält im Grunde die gleiche
Regelung für Eigennutzer. Unterschied ist hier die Höhe und Dauer der Abschreibung für
Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Kapitalanleger kann über 12 Jahre den gesamten
Sanierungskostenanteil abschreiben, der Eigennutzer hingegen über 10 Jahre 90%.

Wann kann ein Gebäude erhöht abgeschrieben werden?
Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibung zwischen „echten"
Denkmalgebäuden, die in der örtlichen Denkmalliste eingetragen sind und Gebäuden in so
genannten „Sanierungsgebieten".
Einzelgebäude können vom Denkmalamt aufgrund besonderer gestalterischer oder
architektonischer Merkmale als Denkmal eingestuft und in die örtliche Denkmalliste
aufgenommen werden. In diesem Fall ist der § 7i EStG die Anspruchsgrundlage für die
Geltendmachung der Denkmalabschreibung.
Sanierungsgebiete sind dadurch gekennzeichnet, dass für den Altbaubestand - auch wenn
er im Einzelfalle nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt - eine Förderungswürdigkeit
durch die Denkmalabschreibung anerkannt wird. Hintergrund hierfür ist der Wunsch, die
Bewohnbarkeit innerstädtischer Quartiere, speziell in den neuen Bundesländern, nach
aktuellem Standard herzustellen.

Worauf wird die Denkmalabschreibung berechnet?
Wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung in beiden Fällen ist, dass der
Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierung erwirbt. Grundsätzlich ist nie der gesamte
Kaufpreis der Immobilie Grundlage zur Berechnung der Abschreibung, sondern lediglich der
Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. In vielen Fällen macht der
Sanierungsanteil ungefähr 70% des Kaufpreises.

*Hinweis
Alle Auskünfte sind unverbindlich und ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
Wir empfehlen in Steuerfragen einen Steuerberater zu konsultieren.
 

Hier finden Sie einige weiterführende Links:
Steuertipps für Denkmaleigentümer

Wohnen im Baudenkmal

Merkblatt Steuerbegünstigungen

Steuerrechner auf Steuerrechner24.de

Steuerrechner auf Finanzrechner.org